Los coeficientes en propiedad horizontal
En el marco de la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, el cálculo de los coeficientes de copropiedad se basa principalmente en el área privada construida de cada bien de dominio particular en relación con el área total privada del edificio o conjunto. Es necesario distinguir entre dos tipos de área para este cálculo: el área construida, que corresponde al espacio licenciado y con techo conforme a la licencia de construcción, y el área privada libre, que abarca espacios como terrazas o aislamientos laterales, y el área privada construida que es la medición que se realiza excluyendo muros medianeros y de la copropiedad. Para la determinación de los coeficientes, el artículo 26 de la ley establece que las áreas libres pueden ponderarse mediante un factor, que puede oscilar entre el 0% y el 100%. Esta flexibilidad permite ajustar los coeficientes en función de la distribución de los bienes privados y las áreas comunes. Para los parqueaderos, también se aplican ponderaciones similares. Posteriormente, se suman las áreas ajustadas para obtener el total de área privada, el cual se utiliza para calcular los coeficientes de copropiedad.
Además de la determinación inicial de los coeficientes, la Ley 675 establece en su artículo 28 las situaciones en las que los coeficientes pueden ser modificados. Estas incluyen errores aritméticos en los cálculos, la adición de nuevos bienes privados, la extinción de partes de la copropiedad o el cambio en la destinación de un bien de dominio particular. Es importante destacar que estos cambios sólo pueden realizarse en las condiciones que establece la ley, sin recurrir a modificaciones diferentes. Por otro lado, el artículo 85 de la ley regula las parcelaciones, permitiendo que los propietarios de parcelaciones se sometan a las disposiciones de la ley en cuanto a la administración de la propiedad horizontal, la resolución de conflictos y el cálculo de coeficientes. Sin embargo, la ley también contempla una excepción en el caso de reglamentos de propiedad horizontal anteriores a la Ley 675, los cuales permitían la determinación de las expensas comunes por unidad en lugar de por coeficiente. En estos casos, la Corte Constitucional ha ratificado la validez de esos acuerdos, siempre que no vulneren derechos adquiridos.
Es fundamental que los administradores y propietarios comprendan bien estos procedimientos para evitar controversias legales o cobros indebidos. En este contexto, la sentencia C-488 de 2002 de la Corte Constitucional de Colombia establece una excepción para los reglamentos de propiedad horizontal creados antes de la Ley 675 de 2001, permitiendo que en dichos reglamentos se determine las expensas comunes por unidad. La Corte, basándose en el artículo 58 de la Constitución Nacional, protege el derecho a la propiedad y los derechos adquiridos, resolvió que no se pueden vulnerar esos derechos, permitiendo la validez de los reglamentos previos en cuanto a la determinación de expensas comunes.
