El nombramiento del revisor fiscal en propiedad horizontal está regulado por la Ley 675 de 2001, específicamente en su artículo 38, el cual establece que corresponde exclusivamente a la asamblea general de copropietarios realizar dicho nombramiento. Este cargo es obligatorio en edificios de carácter mixto y comercial, y facultativo en los conjuntos residenciales. En estos últimos, la ley establece que para que se lleve a cabo este nombramiento, se requiere la aprobación de al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad. Por su parte, en los edificios mixtos o comerciales, el nombramiento es de carácter obligatorio. Es importante resaltar que el nombramiento se realiza por mayoría simple y que la selección del revisor fiscal debe ser realizada de forma técnica, sin caer en la trivialización de su función.
En cuanto a las incompatibilidades del revisor fiscal, la normativa contempla restricciones en cuanto a vínculos familiares, de consanguinidad o afinidad, así como relaciones de amistad íntima o enemistad con miembros del consejo o de la administración. También se establece que el revisor fiscal no puede haber ejercido funciones de contaduría o administración en los seis meses anteriores al nombramiento.
Las funciones del revisor fiscal están claramente delimitadas por el Código de Comercio, específicamente en los artículos 207 a 209, y por la Ley 43 de 1990. Entre sus responsabilidades se incluye asegurar que las operaciones realizadas en el edificio o conjunto se celebren conforme a los estatutos y decisiones de la asamblea. Además, debe emitir dictámenes que reflejen la imparcialidad e independencia, evitando comentarios informales o prejuicios que puedan comprometer su neutralidad. Así mismo, el revisor fiscal está obligado a denunciar irregularidades en las actividades de la propiedad horizontal, tanto en el ámbito administrativo como en el consejo de administración, y a informar sobre posibles violaciones que puedan implicar corrupción privada o infracciones legales.
El revisor fiscal también debe garantizar que se cumpla con la contabilidad de la copropiedad, que todos los documentos establecidos como libros, correspondencia, actas de asamblea y bitácoras de mantenimiento sean debidamente registrados y se cumplan con las normativas contables. Además, tiene la responsabilidad de supervisar la conservación y seguridad de los bienes comunes de la propiedad horizontal, siendo estas funciones también parte de su mandato.
Es fundamental que el revisor fiscal mantenga su independencia y neutralidad, y solo podrá convocar a una asamblea general cuando lo exijan las circunstancias legales, particularmente si se presenta una violación que ponga en riesgo la persona jurídica de la propiedad horizontal. Las funciones del revisor fiscal deben ser realizadas con total imparcialidad y conforme a lo dispuesto en la ley, ya que un desempeño adecuado de sus funciones puede contribuir significativamente al buen funcionamiento y crecimiento de la propiedad horizontal.
