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Razon Social: Revista Propiedad Horizontal S.A.S
El ingeniero Luis Jesús Ochoa, expone la necesidad de una adecuada planeación, desde la identificación de la necesidad hasta la ejecución de la obra, pasando por la aprobación de la asamblea, los trámites legales y el control de calidad.
Primero, se aborda la importancia de que las obras de mantenimiento o nuevas se incluyan dentro del presupuesto ordinario del conjunto, conforme lo establece el régimen de propiedad horizontal en Colombia, regulado por la Ley 675 de 2001. El uso de cuotas extraordinarias y asambleas extraordinarias se debe limitar a situaciones de emergencia, luego de agotar el fondo de imprevistos, tal como señala el artículo 34 de dicha ley.
Para iniciar cualquier obra, se requiere un diagnóstico detallado de las necesidades de la propiedad horizontal, el cual debe estar alineado con la Norma Técnica Sectorial NTS-S02 para propiedades residenciales y NTS-S06 para las no residenciales.
Este diagnóstico es fundamental para priorizar las intervenciones y gestionar adecuadamente los recursos. Además, el plan de trabajo debe detallar los costos, tiempos de ejecución y requisitos legales, como la obtención de licencias de construcción, en caso de ser necesarias, según el Decreto 1077 de 2015 del Ministerio de Vivienda.
Uno de los aspectos más importantes en la contratación de obras en propiedad horizontal es la elaboración de términos de referencia detallados y específicos para cada proyecto. Estos términos deben definir claramente el alcance de la obra, los recursos necesarios y los tiempos de ejecución, apoyándose en herramientas como el análisis de precios unitarios. El administrador de la propiedad tiene la responsabilidad legal de asegurar que estos términos y las licitaciones correspondientes sean correctamente gestionados y controlados.
En la fase de contratación, se deben seguir procesos estructurados de invitación, evaluación y selección del contratista. Es esencial que los contratistas seleccionados cumplan con los términos de referencia establecidos, tanto en costos como en tiempos, y cualquier modificación en el proyecto debe ser justificada ante la asamblea. Factores externos como las condiciones climáticas y otros imprevistos pueden alterar el cronograma y presupuesto, lo que requiere una evaluación cuidadosa y transparente.
Por último, la interventoría juega un papel crucial durante la ejecución de la obra, garantizando la calidad de los materiales y del trabajo. El interventor debe ser imparcial y trabajar de manera independiente del consejo de administración, asegurando que los recursos se utilicen adecuadamente y que el proyecto se complete dentro del tiempo estipulado. Este proceso, basado en la normativa vigente, asegura la transparencia y eficiencia en la gestión de las obras en propiedad horizontal.
