En el proceso de constitución de la propiedad horizontal, es fundamental la participación del 100% de los copropietarios en la asamblea de constitución. Este procedimiento debe iniciarse con una consulta al Plan de Ordenamiento Territorial (POT), conocido también en algunas regiones como planes básicos de ordenamiento territorial (PBOT) o esquema de ordenamiento territorial (EOT), para evaluar si se cumplen los índices de construcción permitidos, los usos, diseños arquitectónicos, cargas urbanísticas y el manejo de servicios públicos conforme a las normativas urbanísticas vigentes. Es necesario revisar si los usos del suelo aprobados en la licencia urbanística son compatibles con los planes existentes, ya que una licencia previa podría no ser válida para los nuevos proyectos si las normativas han cambiado. Una vez se verifiquen estos aspectos, se debe realizar la autorización ante la entidad urbanística correspondiente, y con ello, desarrollar los planos y reglamentos de propiedad horizontal necesarios para llevar a cabo la asamblea.
En cuanto a la asamblea, es importante aclarar que no se trata únicamente de la aprobación de un reglamento, sino de un proceso más completo que involucra la aprobación de los aspectos urbanísticos establecidos por la curaduría o la oficina de planeación. Solo con esta aprobación se puede llevar a cabo la protocolización del reglamento de propiedad horizontal, lo cual formaliza la constitución de la propiedad horizontal como una persona jurídica. Este proceso está regulado por la Ley 675 de 2001, especialmente en los artículos 5 y 6, que definen los contenidos que debe tener el reglamento y la documentación anexa necesaria para su protocolización.
Es esencial, además, que el titular del terreno ya sea una persona jurídica o natural, convoque y logre la participación del 100% de los copropietarios en la constitución urbanística. Cualquier reforma a la licencia urbanística posterior debe seguir un procedimiento similar, en el cual se requiere la aprobación de al menos el 70% de los copropietarios. Además, cualquier modificación a la licencia urbanística debe estar reflejada en el reglamento de propiedad horizontal para que tenga validez, y esto puede evitar conflictos o problemas legales en el futuro. Un ejemplo de la importancia de este procedimiento se evidenció en un caso donde un edificio, que había obtenido una licencia años atrás, logró defender su proceso ante un requerimiento por violación de normas urbanísticas debido a que el reglamento de propiedad horizontal contenía la licencia original. Esto demuestra que la correcta protocolización y actualización del reglamento de propiedad horizontal es crucial para garantizar la estabilidad y legalidad de la propiedad.
Así, tanto la constitución como las reformas a la propiedad horizontal deben contar con un sólido respaldo en la asamblea y en los documentos correspondientes, lo cual garantiza el cumplimiento de las normativas urbanísticas y la protección de los derechos de los copropietarios.
