Las reuniones por derecho propio, en el contexto de la propiedad horizontal, han generado controversia debido a su interpretación y aplicación. Según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, las asambleas ordinarias deben ser convocadas únicamente por el administrador de la copropiedad. Sin embargo, si el administrador no convoca la asamblea dentro de los términos establecidos, los copropietarios tienen la facultad de convocar por derecho propio, conforme lo establece el artículo 40 de la misma ley. Este mecanismo surge como respuesta a la omisión del administrador, y se realiza el primer día hábil del cuarto mes del vencimiento del periodo presupuestal, a las 8:00 p.m., en el lugar y fecha que determine el reglamento de la copropiedad.
Es importante señalar que la convocatoria por derecho propio no es una opción de «convocar» libremente en cualquier fecha, sino que debe llevarse a cabo en el lugar y hora específicos según el reglamento, y debe realizarse dentro de los plazos establecidos. Además, los temas que pueden tratarse en estas reuniones están estrictamente limitados a aquellos que son propios de una asamblea ordinaria, tales como la aprobación del presupuesto, la revisión de estados financieros y el nombramiento de los miembros del consejo de administración y el revisor fiscal. No se pueden discutir temas extraordinarios como la construcción de nuevas infraestructuras o la modificación de reglamentos internos.
Las asambleas por derecho propio requieren un quórum mayor al 50% de los coeficientes de copropiedad, tal como lo establece el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. Si no se cumple con este quórum, la asamblea no tendrá validez, y se podrá impugnar su decisión. A diferencia de las asambleas ordinarias, donde la convocatoria es responsabilidad del administrador, en las asambleas por derecho propio, los copropietarios pueden actuar en representación de otros a través de poderes, lo que les permite tomar decisiones colectivas.
En cuanto a la posibilidad de realizar estas reuniones de manera virtual, la ley no establece una modalidad electrónica explícita, ya que la norma indica que la reunión debe llevarse a cabo en un lugar físico determinado. Así, aunque la ley permite el derecho a la representatividad, no autoriza expresamente la modalidad virtual para estas asambleas, lo que limita su implementación de forma remota.
En este sentido, las asambleas por derecho propio son una herramienta legal establecida para garantizar que las decisiones de la copropiedad se tomen incluso cuando el administrador no cumpla con su obligación de convocar las asambleas ordinarias en el tiempo estipulado. Esta figura está diseñada para asegurar el funcionamiento adecuado de la propiedad horizontal y la toma de decisiones fundamentales sobre su administración y manejo financiero, sin que la desidia o el incumplimiento del administrador afecten el derecho de los copropietarios a participar en la gestión de la copropiedad.
