En la propiedad horizontal, regulada por la Ley 675 de 2001, ciertas decisiones adoptadas por la Asamblea General de Copropietarios requieren protocolización mediante escritura pública y posterior registro para ser oponibles a terceros y vinculantes para los copropietarios. Este proceso se fundamenta en la naturaleza especial de dominio establecida en la propiedad horizontal, la cual combina derechos exclusivos sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, con el objetivo de garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y la función social de la copropiedad.
El establecimiento de una propiedad horizontal inicia con la obtención de una licencia de construcción de obra nueva, complementada con una licencia especial de propiedad horizontal, que permite crear un folio matriz donde se identifican las unidades privadas y los bienes comunes. Estas licencias, otorgadas por el municipio, se enmarcan en el cumplimiento del Plan de Ordenamiento Territorial, teniendo en cuenta aspectos como índices de construcción, usos del suelo, cargas urbanísticas y disponibilidad de servicios públicos.
La escritura pública y el registro son obligatorios en decisiones que afecten el derecho de dominio, tales como reformas al reglamento de propiedad horizontal, liquidación o disolución de la persona jurídica, adquisición de inmuebles, modificaciones en la destinación de bienes comunes, licencias de modificación o reconstrucción, desafectación de bienes comunes y alteraciones significativas en su uso o goce. Estas decisiones deben adoptarse con una aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad en asambleas presenciales, conforme al artículo 46 de la Ley 675 de 2001. Las asambleas no presenciales o realizadas mediante comunicación escrita no son válidas para tales efectos.
El reglamento de propiedad horizontal, que debe protocolizarse y registrarse, debe incluir la identificación del propietario inicial, la descripción del edificio, la determinación de cabida y linderos del folio matriz, la identificación de bienes privados y comunes, los coeficientes de copropiedad, las normas de convivencia y las reglas para la administración y funcionamiento de la copropiedad. Este documento es esencial para garantizar la validez de las decisiones, ya que su omisión puede generar nulidades y la imposibilidad de hacerlas efectivas ante terceros.
En este sentido, toda decisión que altere la estructura jurídica o los derechos de dominio en la propiedad horizontal debe cumplir con el procedimiento de escritura pública y registro, asegurando su validez y eficacia jurídica, tanto para los copropietarios como para terceros
