La impugnación de las decisiones de la asamblea general de copropietarios se regula por el artículo 382 del Código General del Proceso, que establece que la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas o cualquier otro órgano de personas jurídicas de derecho privado debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo. Si se trata de acuerdos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de inscripción en el registro correspondiente. Esto modifica lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, que antes establecía un plazo de dos meses a partir de la publicación del acta de la asamblea. El cambio radica en que, en la actualidad, el término para impugnar comienza desde la realización del acto y, en los casos que requieren inscripción, desde la fecha de dicha inscripción.
Es fundamental señalar que la impugnación no se refiere a la impugnación de las actas de la asamblea, sino a las decisiones o actos que la asamblea toma. Este proceso debe iniciarse ante jueces civiles del circuito, quienes tienen competencia en primera y segunda instancia. Para interponer la demanda, no es necesario presentar el acta de la asamblea, y la demanda debe ser interpuesta por un abogado. Además, el juez puede ordenar la suspensión provisional de los actos impugnados, solicitando una caución cuya cuantía será determinada por él, según lo que considere necesario.
La Ley 675 de 2001, en su artículo 49, establece quiénes tienen legitimidad activa para presentar la demanda de impugnación: el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. Es importante destacar que no podrán impugnar los arrendatarios, locatarios ni los miembros de la sociedad conyugal o herederos, según lo establecido en la normativa. La demanda se presenta dentro de los dos meses siguientes a la realización del acto de la asamblea, y en los casos que requieren inscripción, el plazo se contará desde la fecha de inscripción. En cuanto a los vicios que pueden dar lugar a la impugnación, se distinguen dos tipos: vicios de forma y vicios de fondo. Los vicios de forma incluyen situaciones como una mala citación, un quórum inadecuado o el incumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley 675 de 2001, específicamente en los artículos 38 al 48, que regulan la realización de las asambleas ordinarias y extraordinarias. Los vicios de fondo, por su parte, se refieren a violaciones de la ley, como la afectación al derecho de propiedad o el incumplimiento de normas legales, como ocurre cuando se asignan de manera inequitativa los bienes comunes de uso exclusivo, como los parqueaderos.
Es importante recordar que las decisiones deben ser tomadas en función de la racionalidad y la administración efectiva de la propiedad horizontal, y no bajo consideraciones políticas. El juez tiene la competencia para decidir sobre la validez de las decisiones impugnadas, y su fallo es de obligatorio cumplimiento.
