El procedimiento para modificar los coeficientes de copropiedad en una asamblea general de propietarios está regulado de manera estricta por la Ley 675 de 2001, particularmente en su artículo 28, el cual establece las únicas circunstancias bajo las cuales dicha modificación puede realizarse. Estas situaciones son: errores aritméticos en el cálculo de los coeficientes, adición de nuevos bienes privados, extinción parcial de la copropiedad, y cambio en la destinación de un bien de dominio particular. Es fundamental que cualquier modificación esté fundamentada en estos requisitos legales para evitar conflictos o nulidades.
En el caso de los errores aritméticos, la modificación procede cuando la sumatoria de los coeficientes no alcanza el 100% o cuando se incurre en violación de los parámetros legales establecidos en el artículo 26 de la misma ley. Por otro lado, cuando se adicionan nuevos bienes privados, ya sea por desafectación de bienes comunes o por adquisición de terrenos anexos, es imprescindible verificar que dichas modificaciones cumplan con los índices de construcción permitidos en el Plan de Ordenamiento Territorial. Si no se respetan estos índices, la desafectación o anexión no sería viable.
En los casos de extinción parcial de la copropiedad, como por ejemplo la destrucción de una parte significativa del edificio, se hace necesario redistribuir los coeficientes de copropiedad en función de los bienes privados restantes, asegurando el cumplimiento del artículo 26. Adicionalmente, cuando un bien de dominio particular cambia su destinación, si esta fue un factor determinante en la fijación de los coeficientes iniciales, también procede la modificación de estos.
El procedimiento para llevar estas modificaciones a una asamblea general exige primero analizar si la modificación afecta la licencia urbanística original del inmueble. Si se determina que no hay afectación, se debe convocar a la asamblea, donde la propuesta debe ser aprobada por el 70% de los coeficientes de copropiedad. Es indispensable que el acta de la reunión refleje claramente las razones del cambio, el artículo específico del artículo 28 en el que se fundamenta, y que se deje constancia de cualquier consulta realizada ante las curadurías respectivas. Una vez aprobada, la modificación debe protocolizarse mediante escritura pública y registrarse en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente.
En el caso particular de las parcelaciones, la modificación de coeficientes es válida si el reglamento lo permite, pero cualquier cambio que afecte derechos adquiridos podría ser impugnado. Por ello, es crucial que el proceso cumpla estrictamente la ley para evitar riesgos jurídicos y garantizar su validez.
