El Consejo de Administración en propiedad horizontal, de acuerdo con la Ley 675 de 2001, es el órgano encargado de controlar y supervisar el cumplimiento de los fines de la persona jurídica, actuando como una extensión de la asamblea general de copropietarios, pero con funciones específicas. Según el artículo 55, el Consejo vela por el cumplimiento de la ley, los reglamentos y las decisiones de la asamblea, además de imponer sanciones por incumplimiento (artículos 59 y 60), nombrar al administrador y suscribir el contrato correspondiente, función ejercida por el presidente del Consejo (artículo 50). Este órgano es obligatorio únicamente en conjuntos mixtos y comerciales con más de 30 unidades (artículo 53), mientras que en otros casos su creación es facultativa, dependiendo de los reglamentos de propiedad horizontal o de la decisión de la asamblea.
Para ser miembro del Consejo, el artículo 53 establece como requisito ser propietario o delegado, excluyendo a representantes es decir quienes participan en la asamblea con poder. Las excepciones incluyen a las personas jurídicas representadas legalmente y situaciones específicas dispuestas en los reglamentos de propiedad horizontal, siempre que estas disposiciones sean coherentes con el marco legal. El administrador debe llevar un registro actualizado de residentes y propietarios y conocer plenamente el reglamento para garantizar la calidad de los miembros elegidos.
Existen diferentes sistemas de elección. El sistema nominal permite votar por cada candidato individualmente, asignando suplencias según el orden de votación, lo que lo hace largo y tedioso, pero ajustado al reglamento, si este lo establece. El sistema de planchas permite la elección grupal, pero ha sido criticado por excluir derechos de las minorías, como lo ha señalado la Corte Constitucional. El sistema de cociente electoral promueve la representación proporcional al dividir la suma total de votos por el número de curules, asignando escaños a las listas según el cociente obtenido y los residuos de votación. Por último, los sistemas especiales, usados en propiedades como centros comerciales, requieren reglamentaciones específicas definidas en los reglamentos de propiedad horizontal.
Las votaciones en conjuntos mixtos y comerciales deben realizarse por coeficientes, mientras que, en conjuntos residenciales, según la sentencia C-522 de 2002, las decisiones administrativas se toman por unidades y las económicas por coeficiente. En parcelaciones y conjuntos especiales, las reglas están determinadas por los reglamentos, según los artículos 25, 26 y 85 de la Ley 675. Es importante aclarar que la disolución del Consejo sólo puede ser decidida por la misma asamblea que lo nombró, en cumplimiento del principio de que los actos jurídicos deben deshacerse como se hacen. Este marco normativo garantiza una gestión efectiva y ajustada a la ley en la propiedad horizontal.
