La toma de decisiones sobre modificaciones urbanísticas en la propiedad horizontal exige un proceso que incluye consulta, autorización y cumplimiento de requisitos legales. Inicialmente, es necesario realizar una consulta ante las curadurías urbanas u oficinas de planeación para verificar la viabilidad del proyecto con base en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el PBOT o el EOT, según corresponda. Esta consulta evalúa aspectos como el índice de construcción, el cambio de uso, las afectaciones al diseño arquitectónico, las cargas urbanísticas y los servicios públicos; determinando hasta cuando pueden ser afectados.
Si la consulta es favorable, se determina el tipo de licencia necesaria. Según el Decreto 1469 de 2010, existen diversas licencias, como ampliación, obra nueva, adecuación, restauración, modificación, reforzamiento estructural, demolición, reconstrucción, cerramiento y reconocimiento de obra, cada una con requisitos específicos. La expedición de estas licencias debe contar con la autorización de la asamblea general de copropietarios, cumpliendo lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 y la Ley 388 de 1997. Esto implica la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad, especialmente cuando las alteraciones requieren un cambio en el reglamento de propiedad horizontal.
Una vez obtenida la licencia urbanística, el administrador debe garantizar el registro de las modificaciones en la oficina de instrumentos públicos y su posterior actualización en el catastro. Sin este cumplimiento, cualquier alteración puede ser considerada una infracción urbanística, lo que conlleva sanciones legales. En caso de alteraciones realizadas sin autorización, el administrador tiene la obligación de denunciar dichas infracciones ante la inspección de policía o las autoridades de ornato de la ciudad, o iniciar un proceso verbal sumario para garantizar el respeto a las normas urbanísticas.
En conclusión, las alteraciones urbanísticas en la propiedad horizontal deben gestionarse bajo estrictos parámetros legales y procedimentales que garantizan el respeto a las normas urbanísticas y la adecuada convivencia en la comunidad. La Ley 675 de 2001, la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1469 de 2010 establecen los requisitos para la consulta urbanística, las licencias correspondientes y las aprobaciones necesarias por parte de la asamblea general de copropietarios. Estos procesos no solo protegen la integridad jurídica del proyecto, sino que también previenen sanciones urbanísticas y responsabilidades civiles derivadas del incumplimiento de las normas.
