La rendición de cuentas, obligación esencial de los órganos de administración en propiedad horizontal, surge como resultado de lo dispuesto por la asamblea general de copropietarios. De acuerdo con la Ley 222 de 1995, se considera administradores tanto al administrador propiamente dicho como al consejo de administración, aplicando esta norma a entidades con y sin ánimo de lucro. Cuando se incumple con esta obligación, puede iniciarse un proceso judicial de rendición de cuentas, el cual requiere legitimidad en la causa por activa, siendo la asamblea general el único ente facultado para solicitarlo. Adicionalmente, el proceso debe evidenciar un daño derivado de la falta de rendición de cuentas y demostrar la relación causal entre el incumplimiento y los hechos denunciados.
El procedimiento para este proceso se encuentra regulado en el artículo 379 del Código General del Proceso, que establece que quien presente la demanda debe declarar bajo juramento estimatorio lo que se adeuda o se cree tener derecho a exigir. Este juramento debe ser sustentado con documentos, y en caso de falsedad o exageración, puede generar sanciones legales según el artículo 206 del mismo código. Tras la presentación de la demanda, el demandado puede interponer excepciones y deberá aportar los soportes documentales de las cuentas, ya que la única forma de refutar la demanda es mediante pruebas claras y suficientes.
El juez, tras evaluar la demanda y las pruebas, puede tomar decisiones como emitir sentencia anticipada, admitir excepciones o continuar con el proceso hasta constituir un título ejecutivo. Si el demandado está obligado a rendir cuentas y no lo hace, se le otorgará un término prudencial para cumplir con esta obligación. Una vez presentados los documentos, se concede traslado a la parte contraria por 10 días para que realice observaciones o incidentes. Por regla general, este proceso se desarrolla con pruebas documentales, finalizando con una sentencia en única instancia que no admite recursos.
Es fundamental que los administradores y consejos de administración conserven los soportes de las cuentas y cumplan con las directrices de la asamblea general, evitando incumplimientos que puedan derivar en sanciones o procesos judiciales. La rendición de cuentas, además de ser una obligación contable, tiene un trasfondo jurídico que garantiza la transparencia y el adecuado manejo de los recursos en propiedad horizontal.
