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Razon Social: Revista Propiedad Horizontal S.A.S
El Dr. Ramiro Serrano, experto en la materia, explica que la responsabilidad de los administradores está regida por la Ley 675 de 2001, específicamente el artículo 50, el cual establece que el administrador es responsable tanto por acción como por omisión en su labor, incluso por culpa leve, similar a la diligencia que se esperaría de un “buen padre de familia”, según lo define el Código Civil.
En su rol, el administrador tiene dos funciones clave: la administrativa y la de representación legal. La función administrativa se refiere a la gestión interna de la copropiedad, mientras que la representación legal implica la defensa y gestión jurídica ante procesos judiciales.
Un ejemplo discutido es el caso de un infarto dentro de una copropiedad, donde la falta de un Desfibrilador Externo Automático (DEA), que debía estar disponible según la normativa, genera una responsabilidad administrativa al administrador. Por otro lado, si el administrador omite actuar adecuadamente en una demanda contra la copropiedad, como no presentar la defensa a tiempo, también podría incurrir en responsabilidad.
El administrador puede extenderse a casos en los que se pierde un proceso judicial debido a la falta de seguimiento o errores en la representación legal, como el incumplimiento de supervisión del abogado de la copropiedad. Además, se menciona que la culpa no siempre recae exclusivamente en el administrador, ya que otros órganos, como el consejo de administración o incluso los copropietarios, pueden tener parte de la responsabilidad si, por ejemplo, no se aprueban presupuestos adecuados o no se supervisan correctamente las gestiones del administrador.
El Dr. Serrano aclara que para que exista una responsabilidad civil contractual del administrador, deben concurrir tres elementos: (i) un contrato válido que lo vincule, (ii) un incumplimiento por parte del administrador, y (iii) un daño causado, además de la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño. También se aborda el concepto de la legitimidad activa y pasiva para demandar al administrador, y se concluye que no toda sanción o pérdida es imputable directamente al administrador.
Finalmente, se menciona la importancia de la formación continua de los administradores en estos temas, dado que la ley y la jurisprudencia imponen altos estándares de diligencia y responsabilidad en su actuar, lo cual es esencial para evitar sanciones y la pérdida de procesos judiciales.