La toma de decisiones en la propiedad horizontal está regulada principalmente por tres artículos claves de la Ley 675 de 2001: el artículo 9, el artículo 45 y el artículo 46. Estos artículos establecen los quórum y mayorías necesarios para diversas decisiones dentro de la copropiedad, siendo fundamentales para evitar conflictos legales y garantizar el cumplimiento normativo en las asambleas.
El artículo 9 se refiere específicamente a la extinción de la propiedad horizontal como una persona jurídica, una de las decisiones más trascendentales que puede tomar una copropiedad. Para proceder con la extinción, se requiere el 100% de los coeficientes de copropiedad. La extinción puede ocurrir por tres razones: la destrucción o deterioro de más del 75% del edificio, una decisión unánime de los copropietarios o por orden de una autoridad judicial. Es importante destacar que la extinción de la propiedad horizontal es una decisión que no se puede tomar a la ligera, ya que implica la eliminación de la licencia urbanística y el cierre de la propiedad como tal.
Por otro lado, el artículo 46 establece que hay decisiones que requieren una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad. Entre estas decisiones se encuentran aquellas que implican cambios significativos en la destinación de los bienes comunes, como la conversión de áreas comunes en otros usos, la imposición de expensas extraordinarias que superen cuatro veces el valor de las expensas comunes ordinarias, la asignación de bienes de uso exclusivo a unidades privadas, la desafectación de bienes comunes no esenciales, la reconstrucción de un edificio que haya sido dañado en más del 75%, o la adquisición de inmuebles para el mejoramiento de las áreas comunes de la propiedad. Asimismo, cualquier cambio en la destinación de los bienes debe cumplir con la normatividad urbanística vigente y ser aprobado por esta mayoría calificada.
El artículo 45, por su parte, regula el quórum deliberatorio y decisorio en las asambleas. Para deliberar en una asamblea, se requiere un quórum de más del 50% de los coeficientes de copropiedad, con la excepción de las asambleas de segunda convocatoria, donde el quórum puede ser inferior. En cuanto a la mayoría decisoria, las decisiones que no se encuentren en los artículos 9 o 46 deben tomarse por mayoría simple, lo que facilita la toma de decisiones cotidianas en la propiedad horizontal.
Es crucial que los copropietarios y administradores comprendan estos artículos y las normativas que regulan la toma de decisiones en las asambleas, ya que la falta de cumplimiento de los requisitos legales puede dar lugar a conflictos y nulidades en las decisiones tomadas. Las asambleas deben ser convocadas y celebradas de acuerdo con lo establecido por la ley, asegurando que las decisiones más importantes se tomen conforme a los quórum y mayorías necesarios, y que se protocolicen correctamente los acuerdos alcanzados.