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Razon Social: Revista Propiedad Horizontal S.A.S
El abogado Germán de Fonseca presenta una detallada explicación sobre los casos en los que las decisiones en las asambleas generales de propiedad horizontal requieren de mayorías calificadas, de acuerdo con la normatividad colombiana.
En primer lugar, se aclara que la regla general para la toma de decisiones en una asamblea de copropietarios se encuentra en el artículo 45 de la Ley 675, el cual establece que las decisiones se toman con más de la mitad de los coeficientes de copropiedad presentes en la asamblea. Sin embargo, este artículo también prevé excepciones, donde se requiere una mayoría calificada o incluso unanimidad para aprobar ciertas decisiones.
Entre las excepciones que menciona la ley, destacan los casos en que se requiere la aprobación del 100% de los coeficientes de copropiedad, como es el caso de la extinción de la propiedad horizontal. Esta situación está contemplada en el artículo 9 de la Ley 675, numeral 2, donde se establece que para extinguir una propiedad horizontal se necesita el voto unánime de todos los copropietarios, así como la aprobación de los acreedores con derechos reales sobre los inmuebles.
Otro punto relevante es el artículo 46 de la misma ley, que exige un mínimo del 70% de los coeficientes de copropiedad para decisiones que afecten el uso de los bienes comunes. Esto incluye, por ejemplo, modificaciones en la destinación de los bienes comunes, que puedan implicar una disminución significativa en su uso o goce, como la asignación de un bien común al uso exclusivo de un copropietario. El Dr. Fonseca aclara que este tipo de decisiones no se puede tomar con mayorías simples y que, si no se cumple con el porcentaje requerido, la decisión puede ser anulada por un juez.
En cuanto a la aprobación de cuotas de administración y expensas necesarias, se menciona que estas decisiones no requieren una mayoría calificada si se mantienen dentro de los parámetros establecidos en el reglamento de propiedad horizontal y no superan cierto umbral. Sin embargo, si se trata de gastos extraordinarios o no previstos, puede ser necesario cumplir con los requisitos del artículo 46.
Por último, se aborda el tema de las reuniones no presenciales y la toma de decisiones por escrito, contempladas en el artículo 43 de la Ley 675, que permite a las asambleas adoptar decisiones siempre que se cumplan con los requisitos establecidos para este tipo de deliberaciones, incluyendo la obtención de las mayorías necesarias.
En resumen, el video recalca la importancia de aplicar correctamente la Ley 675 de 2001 en las decisiones de la asamblea de copropietarios, destacando los artículos 45, 9, 13, 43 y 46, que establecen las reglas para las mayorías calificadas y las excepciones a la regla general de mayoría simple.